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2020年東京五輪後に不動産市場が崩壊?!|都市部の空き家問題 [空き家の知識]

東京都の空き家率は、10.9%で全国平均より低いものの、空き家実数は約81万7000戸もあり、
この数は全国1位です。神奈川県が48万7000戸、千葉県や埼玉県でも35万戸以上を数えています。
東京、神奈川、千葉埼玉あわせると空き家実数は 165万4000戸となります。

一方、大阪府は空き家数が67万9000戸で、空き家率は14.8%と全国の平均値を大きく
上回っています。

空き家2.jpg

このような実態とは裏腹に、マンションの供給が止まりません。
相続税対策として賃貸用のマンションを購入する、借入金を調達することでアパート
建設するなどして相続税評価を圧縮する動きが拍車をかけている一面もあるようです。

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また、五輪に伴う開発で投資マネーが集まり、タワーマンションもまだまだ建設される計画です。
いずれ加熱し過ぎれば、投資マネーの抑制はおこなわれるでしょうが、

一方、2019年には団塊の世代が70歳になります。
これが何を意味するかというと、様々な事情で彼らが住んでいる東京郊外の住宅が
どんどん「空き家」となっていくということです。

供給過剰の上、さらに空き家が増える原因がある中で
果たしてどんな対策を講じていけばよいのでしょうか・・・。

空き家をみんなの居場所に [空き家活用]

「こまじいのうち」と言う、誰でも立ち寄れる 築60年の民家を利用した
「みんなの居場所」が東京の駒込にあるそうです。

オープンしてから2年ほどとのことですが、当時オーナーは、町会長から
「ぷらっと来てお茶を飲める場所が欲しいけれど場所がない」という相談を受け、
単に空き家を提供するだけというつもりでOKしたそうです。

当初は、いろいろなボランティア団体が協力して掃除をしたりとオープンさせたけれど、
たいした利用もなかったそうです。

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ところが徐々にボランティアが増え始め、教室を開きたい、みんなで食事を作って食べたいなどの
要望が増え、オーナーも関わりが増えて、関わっているうちに面白くなってきたそうです。

サラリーマンだったオーナーは、定年まで地元との関わりもほとんどなかったそうですが、
今では「こまじい」と呼ばれ、老若男女に慕われる存在になって、
LINEまで始めているとのことです。

東京でも空き家が増えて来ていますが、こういったコミュニティの場所として
活用されている姿がもっと広がって欲しいと思うこの頃です。


引用
中日新聞(2015年10月14日)
http://www.chunichi.co.jp/article/living/life/CK2015101402000003.html

こまじいのうちFB
https://www.facebook.com/komajii" target="_blank">https://www.facebook.com/komajii

JR福井駅近くの空き家を改修したゲストハウスが人気 [空き家活用]

2015年10月14日の福井新聞によると、JR福井駅近くの空き家を改修した
ゲストハウスが新たな交流拠点として人気になっているそうです。

改修した空き家は、個人旅行者向けの宿泊施設「福井ゲストハウス SAMMIE’S(サミーズ)」としてオープンし、若者たちの新たな交流拠点となっているとのことです。

特徴は、宿泊ゲストの興味に合わせた地域の魅力を提供していることです。
例えば、移住希望者に知人を紹介したり、観光客にお薦めスポットを伝えたり
といったサービスをしています。

オーナーは若い女性で、名古屋市で勤めていた大手建設会社を退職しUターン。
築約50年の木造2階建て空き家を、仲間の協力も得ながら自ら改修して
オープンさせたという強者です。

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宿泊スペースは計3部屋と小ぶりですが、共用キッチンや地元知人の差し入れがあったりして、
1階の団らんスペースは出会いの場となっているようです。

オーナーがゲストハウスを開いたのは「いつも旅をしているように、新しい出会いがあるはず」
との思いがきっかけだそうで、「たくさんの人の縁をつないでいきたい」と、
日替わりのゲストの訪問を楽しみにしているとのことです。

JR福井駅.jpg

最近は「コミュニティ」づくりに関心を寄せる若者が増えていますが、
特に女性は行動力があり、新しいコミュニティをどんどん作っています。
すばらしいことです。

ロケーションなどは考える必要がありますが、コミュニティづくりに
空き家を活用するのは有望な空き家活用法です。

応援の意を込めて詳しい引用のURLは下記です。↓
http://www.fukuishimbun.co.jp/localnews/society/81568.html

ふるさと納税で空き家点検!? [空き家管理]

岐阜県各務原市(かかみがはらし)では、ふるさと納税制度で新たな特典として
「空き家見守り」サービス、「墓地管理」サービスを追加しました。(2015.10/5)
全国でも珍しいふるさと納税の特典です。

内容は、市を転出して空き家や墓地の管理に困っている人に、
それぞれ1万円の寄付でサービスを提供するとのことです。

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具体的には、市のシルバー人材センターが請け負い、作業は年2回。
空き家は、外観や庭木の伸び具合などを確認して写真を依頼者にメールで報告。
追加料金で除草にも応じる。
墓は市営墓地が対象で、ごみを拾ったり枯れた花を処分したりする。
となっており、市の担当者は、出身者の故郷を思う気持ちに応えられると、
期待を寄せているそうです。

各務原市は、岐阜県南部の市で濃尾平野の北部に位置し、中山道の宿場町として栄えた歴史があります。近年は自衛隊岐阜基地などに関連する工業都市として、また岐阜市や名古屋市のベッドタウンとして発展しました。人口は約148,000人。

きっといつの日か.jpg

きっといつの日か2.jpg


また各務原市は、飛行機の街とも言われ、飛行機にまつわる物語の映画
「きっといつの日か」(監督 日暮英典さん)のロケ地にもなりました。

空き家活用に民泊?! [空き家活用]

◆民泊とは?
民家に宿泊することですが、例えば、友人の家に泊ったら民泊ということです。
一般的には、無償という感覚の民泊ですが、
最近、旅行者を有償で民泊させるビジネスモデルが現れています。

旅館業法に抵触するのでは?
これは旅館業法に抵触するのではと調べてみると、
有償で宿泊させる場合、都道府県知事の許可を受けなければなりません。
無許可営業しますと、6か月以下の懲役または3万円以下の罰金に処せられます。

ところが、政府の2015年6月30日に閣議決定した「規制改革実施計画」で、
インターネットを通じ宿泊者を募集する一般住宅、別荘等を活用した宿泊サービスの提供について、2016年に結論を出すとされています。

但し、時期や地域を限って自宅での宿泊を法規制の対象外とすると言うことのようです。
当然ですが、旅館やホテルとの競争が激化する可能性が大ですから、
条件を含め、幅広い観点から検討されるようです。

家写真1.jpg


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◆なぜ今「民泊」?
外国観光客が増え、中でも安い宿を求める外国人が多くなっているからという理由があります。

そこでグレーゾーンですが、自宅の空き部屋や空き家などに有料で宿泊させる
「民泊」が年々増えてきています。

また、2020オリンピックの宿泊需要を見込んで有償民泊という流れも感じます。

さらに、海外の旅行者の中には、日本の民家に泊まるという旅の価値を楽しむ人たちも現れており、民泊需要が増えているいるようです。

一方で、地域活性化の一助として、農林漁業における体験型の民泊も増えています。
ここでも空き部屋や空き家が活用されています。

他にも、別荘所有者が使わない時に有償で貸し出すということも多々あるようです。


こういった変化は、空き家の有効活用として今後根付いていくでしょうか。

2016年度から特定空家は固定資産税が最大6倍!? [空き家の知識]

固定資産税は、毎年1月1日に土地や家屋等、固定資産を所有している人に市町村が課する税金です。

住宅用地については、課税標準額の算定について以下の減免規定があります。

・住宅用地で住宅1戸につき200平米以下の用地(小規模住宅用地):課税標準額×1/6
・住宅用地で住宅1戸につき200平米を超える部分の用地(一般住宅用地):課税標準額×1/3

この減免措置は課税標準の特例措置のため、住宅の全部または一部を取り壊した場合は、
「固定資産税の住宅用地等申告書」により申告することになっています。

この特例措置を受けるため、壊さずに放置されている空き家が多いと言われています。

◆2016年度から特定空家は固定資産税が最大6倍
ところが、空家等対策特別措置法が施行され、2016年度から「特定空家等」とみなされると、
減免措置は適用されず、固定資産税が最大6倍になってしまいます。

まだ施行されたばかりの法律で、「特定空家等」を認定するのは各自治体ですから、
実際には市町村から所有者に勧告があってからの話になるのだろうと思いますが、
倒壊寸前等の空き家を所有している場合は、自治体に相談してみてはいかがでしょう。

自治体によっては、解体費用の補助をしてくれるところもあります。
銀行などでも「空き家ローン」を始めているところがあります。
「空き家ローン」は、空き家の解体のほか、空き家解体後の駐車場の造成、
賃貸を目的としたリフォーム、防火・耐震等の資金に利用できるようです。

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◆解体した方が税金が安くなる例も!
固定資産税は、土地と家に課税されますが、
家の固定資産税の方が土地の固定資産税よりも高い場合、
更地にしたほうが安く済むことがあります。

例えば、地方で地価が安く広い土地の場合、
更地にすると土地の固定資産税が3~6倍になりますが、
家の固定資産税はなくなります。
計算してみて安くなるようなら、考えてみても良いのではないでしょうか。
解体費用も補助制度のある自治体ならば安く済みそうです。

空き家バンク [空き家の知識]

空き家バンクとは?
主に自治体が、空き家を賃貸・売買物件として紹介する事業です。

既に過疎化が進んでいる集落では、その土地に戻っての跡継ぎはなく、
処分したくてもできない空き家や農地などが増えていました。(今も増えていますが)
そこで自治体が間に入り、空き家物件の紹介事業を始めたということです。

目的は、放置された空き家の弊害をなくし、定住を促進することです。
20年以上前、長野県、広島県、大分県などの自治体が始めたのが最初のようです。
最近は都市圏の市町村にも広がりつつあり、全国に約400の空き家バンクがあるといわれています。

◆自治体の運営方法
自治体が単独で運営しているところが多いです。
最近は不動産業者との連携も増えてきているようです。
また、地元のNPOが自治体から運営を委託されている例もあります。

◆自治体関与の範囲
・自治体は、情報の提供や活性化に関する推進事業のみを行い、
 賃貸借や売買は当事者同士で直接交渉する方法がとられるケース。

 直接交渉は、仲介手数料がかからないというメリットがある反面、
 思わぬトラブルに発展していることもあるようです。

・不動産業者と協定連携し、契約などは業者さんを交えて行い、
 極力トラブルにならない よう配慮しているケース。
 

◆利用者にとっての空き家バンクのメリット、デメリット
・田舎暮らしを考えている人たちには一つの手がかりになります。
・一般の不動産業者さんにはない情報がある可能性があります。
・一般不動産情報より安いことがあります。
・農地の情報も提供してくれるところもあります。
・移住した場合の特典情報も手に入ることが多いです。

・不動産屋さんが相手にしてくれないので空き家バンクに出している物件もあるそうです。
・直接交渉で思わぬトラブルになることがあります。(言った言わない、聞いてない等)
 例えば都会で家を借りたり買ったりすることと、田舎での賃貸や売買には大きな隔たりが
 あることも多く、トラブルも多いようです。
 その地域とともに生活していくという気 持ちを持って接した方がよいようです。

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◆空き家バンクの問題点
・登録物件の情報量が少ない
・物件の紹介だけでは、なかなか成約しない
・定住化や活性化に繋がりにくい

一部では旨く回り出した自治体もあるようですが、
形は整えたけれど中身の伴わない自治体もあるようです。
今後どのように展開していくかはまだ未知数のようです。

空き家問題と空き家の管理 [空き家の知識]

今はまだ「特定空き家」ではないものの、放置すればやがて特定空き家と認定され、
固定資産税の軽減措置が受けられなくなる空き家が多数存在しています。

※「特定空き家」については下記の記事をどうぞ↓
http://akiyamondai.blog.so-net.ne.jp/2015-09-30


◆空き家は管理しないと傷みます
空き家は、定期的に風を通したり、設備の点検、外壁、屋根の点検、庭木の手入れなどを怠ると
傷みの進行が早くなってしまいます。
また、ポストに投函されたチラシや庭が荒れてくると不法投棄の心配も出てきます。

空き家の所有者が、自分で定期的に管理ができれば良いのですが、
自宅から離れた実家などは難しい問題です。

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◆空き家管理という新たなニーズ
そこでにわかに脚光を浴びているのが「空き家の管理」です。
不動産会社、警備会社、空き家管理会社、ハウスクリーニング会社、NPO、任意団体等が
空き家の管理を始めています。

サービスの内容や費用もまちまちですが、月に一度100円で外観のチェックだけしてくれるNPOもあります。自分にあったサービスを探してみても良いと思います。

また、空き家を無料で利用させてくれるなら、定期的に風を通して掃除もしますというグループもあります。貸し主との信頼関係がないと難しいでしょうが、検討の価値はあると思います。

利用する予定のない空き家は、いずれ売却するか貸すかということになると思いますが、それまでは「管理」が必要になってきました。

空家等対策特別措置法と自治体の空き家対策条例 [空き家の知識]

空家等対策特別措置法が平成26年11月27日に公布されてもうすぐ一年になります。
これは、放置された危ない空き家に対する法律です。

これまでも、401の自治体が空家条例を制定し、自治体が中心で進められてきた空き家対策ですが、これを国を挙げて対策しようということになり、自治体の条例より強制権のある法律ができたわけです。

この背景には、放置された空き家があることで、風水害で屋根や外壁が吹き飛んだり、不審火が出たり、動物や虫が大量に住み着いていたりという、防災防犯、衛生、景観等、の観点から、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしているということがあります。

この法律では、問題のある空き家を「特定空家等」としており、
①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空家等をいう。
としています。

「特定空き家」とされた物件の持ち主には、修繕や撤去の指導や勧告、命令ができます。命令に従わなかった場合には、行政代執行ができます。かかった費用も持ち主に請求できるという内容です。

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さらに、空き家の所有者を探すため、固定資産税の納税情報を活用できるようにしたことは
今回の法律の大きな特徴です。

ところで、危ない空き家の撤去が進まなかった理由のひとつに税金の問題があります。
倒壊寸前の空き家でも「住宅用地の特例」によって、住宅が建っていれば固定資産税が
最大で6分の1、都市計画税が最大で3分の1、それぞれ減額されることになっているのです。
更地にしてしまうと税金が6倍になってしまうので残してあるわけです。

また撤去費用も、約100~200万円といわれており、売却等の見通しが立たない物件の撤去が進まなかったもう一つの理由です。

その他相続等で、所有者がはっきりしない、もめているなどの事情もかなりあるようです。

しかし2016年度以降「特定空き家」は、税金軽減措置の対象外となります。
さらに自治体から指導や命令を受けることになります。

空き家は放置しておいた方がトクではなく、なんとかしなければならなくなるわけです。

空き家が増える理由を考える [空き家の知識]

年々増えている空き家ですが、なぜ空き家は増えているのでしょうか?
その訳を考えてみます。

◆ 地方の過疎化で空き家が増える
今に始まったことではありませんが、地方の過疎化も空き家を増やす大きな原因です。
日本の農村人口は、高度成長が始まって、昭和36年をピークに減少に転じています。
その上高齢化が進み、限界集落(人口の50%以上が65歳以上の高齢者)になっている地域も増えています。当然、跡継ぎのいない住居は空き家になってしまいます。


◆ 首都圏も高齢化で空き家が増える
国土交通省の調査によると、平成17年時点での首都圏の高齢者人口は761万人であり、平成27年には1,078万人へと約320万人増加するとしています。

特に、都心から10km~50km圏内の地域における高齢者人口の増加は団塊の世代が多数居住していることから、顕著であるといいます。

また、国立社会保障・人口問題研究所によると、一人暮らしの高齢者が全国で急増する日本社会の構造変化を浮き彫りにしています。

2035年には世帯主が65歳以上の高齢世帯のうち、一人暮らしが4割近くになるとしています。
また、一人暮らしの高齢世帯の比率は東京都が最も高くなるとしています。

東京都は一人暮らしの高齢世帯の比率が、2010年の38%、64万7千人から、
2035年に44%、104万3千人になると予測しています。

人口減少に転じている現状では首都圏でも空き家が加速度的に増えるということになるでしょう。

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◆ 建て替えができない「再建築不可物件」で空き家が増える
建て替えができずに空き家になっている物件もあります。

・既存不適格建築物
建築当時は法的に問題なかったものが、その後の都市計画法や建築基準法などの法改正によって不適格となった建物のことです。建て替えや増改築の際には現行法に適合させ る必要があります。

・接道義務違反の土地建物
接道義務とは、幅4m以上の道路に2m以上敷地が接していなければならないという建築基 準法の規定のことです。この義務に反する土地には原則として建物を建てることができ ません。そういう敷地であった場合、建て替えもできないということになります。

・市街化調整区域の土地
市街化調整区域とは、市街化を抑制することになっている区域のことです。例外を除き 開発されないことが原則で、開発を伴わない建築行為も制限されています。


◆ 売れない、借り手がいないで空き家が増える
売れない、借り手がいないという理由で空き家になっている物件の増加。

過疎化してしまった地方の住居は、そのままでは売れない、借り手がいないということになりがちです。町ぐるみで人が集まる仕組みを考えたり、住居の利用法などを工夫する等して行くことも検討しなければ、空き家のまま朽ち果ててしまいます。

また、再建築不可の物件もリフォームや利用法を考える等付加価値を検討しなければやはり空き家のままです。


◆ 固定資産税の問題で空き家が増える
老朽化した利用価値のない家屋は、周囲に悪影響を与え、所有者としても取り壊してしまいたい気持ちはありながら、解体する費用や解体することで最大6倍に増えてしまう土地の固定資産税を考えると、踏み切れないという事情があります。

もし、更地にすることで土地の利用価値が上がったり、売れやすくなる可能性があるなら自治体によっては解体の補助金制度も利用できるので、解体を検討する価値はあるでしょう。



空家等対策特別措置法(平成26年法律第127 号)が施行され、多くの自治体が空家条例を制定している現在、固定資産税だけ払っていれば済むという問題ではなくなっています。
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